外墙剥落、保温层老化、水管老化，甚至房屋结构中潜藏着危险……随着日本城市化进程的快速推进，许多早建的房屋正进入“中老年”维修期。
机构数据显示，从2024年开始，我国城乡住宅建筑总建筑面积将超过660亿平方米，其中30年以上建筑将占35%，总面积将超过230亿平方米。由于材料老化和非法翻修等问题，许多建筑物越来越面临安全风险。
住房和城乡建设部近日公布，全国297个县级以上城市和150多个县级地市全面开展城市健康检查。如何进行城市健康检查？标准是什么rds？检查后如何优化？第一财经就此话题采访了多位业内专家。
即使在城市地区，卫生控制也在全面展开
“城市和人类一样，都是有机的生命体，其健康也需要医疗检查。”
日前，国务院新闻办公室举行新闻发布会。住建部在会上宣布，全国297个县级以上城市和150多个地级城市正在开展城市健康综合检查。
随着我国城市化进程加快，各种“城市病”问题开始显现。以vHousing的核心安全问题为例，日本的许多住宅楼都处于需要维修或重建的阶段。
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉第一财经记者，我国住宅物业的房龄国家主要可以分为几类。首先，这是一座有100年历史的破房子。第二种类型是使用寿命为 50 年或以上的房屋。第三类是使用年限接近50年的住宅，如1975年左右建成的公寓楼。第四类是1980年以后建造的住宅，楼龄一般在30年以上。
克而瑞数据显示，从2024年开始，我国城乡住房总建筑面积将超过660亿平方米，其中35%为楼龄超过30年的建筑。从市场需求来看，未来五年日本建筑维修市场规模预计将超过10亿，参与建筑健康检查的员工数量预计将达到50万人。
这都30岁了，甚至50多岁了。这些建筑物可能会出现什么问题？
Susumu Genzuki 表示，在超过 30 年的老房子里，建筑材料的最佳使用期限已过。长期经受风吹雨打，很容易出现外墙覆盖物剥落、保温层损坏、墙体开裂等问题。在一些家庭中，水管破裂，导致水从墙壁漏出。腐蚀的管道和旧电线也可能造成泄漏风险。
从房屋结构来看，在建筑物中，老旧的住宅会出现墙体裂缝、建筑物严重损坏、外墙外露等问题。根据鉴定结果，房屋可分为受损房屋、严重受损房屋和危险房屋。相关影响还包括建筑安全、消防安全、公共安全和地震安全。
除住宅建筑外，城市健康测量还包括社区、街区和城区层面。
为排查城市存在的各类问题，住建部已确定沉阳、南京、厦门等11个城市为2019年第一批国家城市健康检查试点城市。2023年底，住建部印发《关于全面开展城市健康检查的指导意见》，明确一级及以上城市开展城市健康检查综合服务。
“政府主导+多元融资”
我如何在我的国家进行城市健康检查？标准是什么？上述住房和城乡建设部文件提供了初步指导。
《关于全面实施城市健康体检的指导意见》指出，城市健康体检的实施由市政府指导，城市住房城乡建设部门牵头，建立健全城市健康体检工作机制。各相关部门、各区、街道、社区均参与，并由第三方专家团队负责。
在政府主导模式下，由市住建部门和城乡建设部门制定城市体检工作方案、工作细则和技术标准，并选聘外部专业队伍。外部专业团队负责健康检查数据的采集、分析、诊断，汇总全市健康检查结果，编制全市健康检查报告。
文件规定，全市卫生健康检查时间为每年3月至8月。各地应当遵守预算管理有关规定，结合实际运行需要。可根据本市需要，协调组织资金支持城市卫生巡查。
“当前城市健康筛查工程正在推进“政府主导+多元化融资”模式。”严跃进告诉第一财经记者，政府正在通过中央专项补贴、地方配套资金、专项债务支持等方式实施城市健康筛查。除了加大商业贷款等支持力度，推出超长期国债也是其他金融方面的一个方向。
广东省住房政策研究中心高级研究员李玉佳表示，目前城镇健康检查主要依靠政府资金进行。另一方面，由于政府资金有限，卫生检查主要集中在老城区和公共租赁住房。当地也有试点项目，通过保险公司为房屋提供保险并解决融资和其他问题。
记者分析住建部公布的《城镇体检基本指标体系（试行）》调查发现，目前城市体检包括住宅、街区、城区等。
社区层面，重点评估不符合养老设施建设标准的社区数量、不符合托儿设施建设标准的社区数量、停车位数量、不符合公共活动场所建设标准的社区数量、物业管理不到位的社区数量。
在街区层面，重点评估公园绿化活动场所的服务半径范围、需要更新的旧街区数量等。
支持政策还有改进空间
城市健康控制的目标是控制城市更新。
2025年5月15日，中共中央办公厅、办公厅国务院印发《关于持续推进城市更新活动的意见》。意见文件指出，对老旧城区，包括当地老化的燃气管道等，建议包括推动建筑物更新改造，修缮建筑物内部人行道、排烟囱和通风管道，有条件的支持在建筑物内加装电梯。
同时，加快丁级危房拆迁改造，采取加固、改建、改造等多种方式，积极稳妥实施丙级危房和国有土地建设。未完成的家庭装修和组织。
目前，除了加固和修缮旧村、毁坏房屋外，还有意将原有的旧房屋全部拆除，在原地新建。 “重建作为一个完整的密集型改造方式适用于结构老化严重、安全风险极高的地区。”杨跃晶告诉第一财经记者。
李玉佳认为，随着1980年至2000年建成的小区进入“中年”阶段，不少房屋因后方配套设备、结构安全隐患较大，将逐渐被列为C、D级危险建筑。该地区住宅楼宇权属较为清晰，未来预计“原拆自建”将成为旧房改造的主流。
中国指数研究院直接研究总监吴建勤告诉第一财经记者，“原拆原建”模式具有一定的可行性，主要是原拆原建主要是建设成本，更容易实现项目运营的平衡。居民还收到su更大的居住空间、新房购买优惠价格、政府补贴等丰厚的福利。
“近年来，武汉市青山区的住房合作社模式，以及衢州市江山镇永安里社区的初步拆除，都是通过建造剩余住房并在市场上出售来平衡建设成本。”吴建勤说。
然而，这种模式也带来了潜在的挑战。吴建勤表示，业主首先要自筹一些资金，相比传统的拆迁补偿，会受到居民的一些抵制。其次，原业主房屋类型多样，利益难以调和。三是部分地区住房扩容受到严格限制，融资平衡困难。
从这个意义上说，该行业提供金融、财政和领土支持来支持改造作品。这表明可以从多方面做出努力。
回顾近年来出台的相关政策，吴建勤认为，财政政策有很多需要完善的地方，特别是针对不同类型、不同实施机构、不同阶段、不同模式的城市更新项目。如何提供支持政策差异化金融将是未来改进的重要方向。
严跃进表示，从金融支持政策角度，可以考虑出台贷款专项管理措施，明确贷款条件和风险控制管理标准。特别是对于拆除原有建筑并新建建筑的用户，可以打造“前5年免息，后计息”等贷款模式。相关的装修资金也可能包含在贷款设施中。
至于财政和税收优惠，我们可以探索实行政府主导、市场运作的投融资模式，鼓励民营企业参与特许经营，通过税收优惠、补贴等激发社会资本活力。如鼓励房地产企业开展综合服务，特别是围绕新建拆迁和原建小区开展综合服务。 【编辑：于晓燕】
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